18 мая на платформе ЦРКС состоялся круглый стол "Проблема аннуляции результатов установления рыночной стоимости при пересмотре кадастровой по ст. 16". Запись круглого стола смотрите на канале ЦРКС. Настоящая статья подготовлена в развитие тех идей, которые прозвучали в ходе круглого стола.
Согласно ст. 16 Закона о кадастровой оценке (далее – ст. 16) кадастровая стоимость объекта пересчитывается в случае внесения в ЕГРН изменений, влияющих на кадастровую стоимость. Поэтому если изменения не затрагивают кадастровую стоимость (регистрация обременений и пр.), то они не дают оснований для применения ст. 16. Подробнее об этом мы писали ранее - Злоупотребление ст.16 Закона о ГКО: «обратный» пересчет кадастровой стоимости в связи с оспариванием.
Однако любое ли изменение ЕГРН, влияющее на кадастровую стоимость, позволяет пересчитать её на основании ст. 16? Нет – если речь об изменениях ЕГРН, не свидетельствующих о об изменении характеристик самого объекта недвижимости:
- появление сведений о годе постройки, материале стен и пр.;
- уточнение местоположения земельного участка без изменения его фактического местоположения (появляется географических координат поворотных точек и пр.);
- появление графической карты участка;
- и т.п.
Во всех этих случаях сам объект недвижимости и окружающая инфраструктура, влияющая на его стоимость, остаются неизменны, неизменным остается и экономическое основание налога на недвижимость – капитал, который принадлежит налогоплательщику. Однако появляются сведения об объекте недвижимости, которые ранее отсутствовали в ЕГРН, либо имелись в ЕГРН, но по какой-то причине не были предоставлены бюджетному учреждению при проведении последнего тура кадастровой оценки. Эти сведения позволяют установить кадастровую стоимость объекта более точно. Однако в каком порядке должно происходить уточнение стоимости: в порядке ст. 16 или ст. 21 (исправление ошибок)? От этого зависит и действие во времени нового значения кадастровой стоимости, и проявление эффекта аннуляции результатов оспаривания, характерного для ст. 16.
Назначение ст. 16 состоит в актуализации кадастровой стоимости с учетом изменения характеристик объекта, которая необходима для экономически обоснованного налогообложения недвижимости. Если характеристики объекта изменились, а кадастровая стоимость нет, то размер налогового бремени не будет соответствовать реальному объему капитала, которым теперь обладает налогоплательщик (будет завышен или занижен). Именно поэтому новое значение кадастровой стоимости, полученное по ст. 16, действует с момента внесения в ЕГРН изменений, ставших основанием для пересчета.
Назначение ст. 21 состоит в уточнении кадастровой стоимости, которая изначально была рассчитана неверно или недостаточно точно. При этом ошибка в расчетах могла быть допущена как по вине ГБУ (нарушение методических указаний и т.п.), так и в отсутствие его вины (использование недостоверных сведений, полученных ГБУ из официальных источников и т.п.). С учетом сказанного новое исправленное значение кадастровой стоимости, полученное по ст. 21, действует с «полной ретроспективой», а если оно выше изначально утвержденного, то с учетом гарантий ст. 5 НК РФ – с 1 января следующего налогового периода.
Появление в ЕГРН сведений о тех характеристиках, которые уже были присущи объекту, однако отсутствовали в ЕГРН (или не были предоставлены бюджетному учреждению) не свидетельствует о необходимости актуализации (ст. 16), поскольку объем капитала налогоплательщика не изменился. Появление таких сведений – основание для уточнения значения кадастровой стоимости в порядке ст. 21, поскольку речь о характеристиках, имевших место на момент проведения кадастровой оценки, но не учтенных ГБУ.
Неуместное применение ст. 16 лишает налогоплательщика гарантий, связанных с действием во времени нового значения кадастровой стоимости. Так если учет сведений о годе постройки влечет снижение кадастровой стоимости, то применение ст. 16 приведет к тому, что новое уменьшенное значение начнет действовать только с момента внесения в ЕГРН года постройки. А применение ст. 21 обеспечит ретроспективный пересчет неточной кадастровой стоимости.
Более того, если кадастровая стоимость объекта ранее была приведена в соответствие с рыночной, то необоснованное применение ст. 16 приведет к аннуляции результатов оспаривания. Что касается ст. 21, то, по общему правилу, её механизм не приводится в действие, если кадастровая стоимость уже приведена в соответствие с рыночной (в действительно все несколько сложнее, но для целей текущего вопроса эти сложности не имеют существенного значения). Поэтому понимание того, что ранее отсутствовавшие в ЕГРН сведения об объекте должны учитываться ГБУ в порядке ст. 21, а не ст. 16, позволяет сохранить результаты установления рыночной стоимости, поскольку ст. 21 в этой ситуации не приводится в действие.
С учетом всего сказанного бюджетное учреждение при получении от Кадастровой палаты ранее отсутствовавших сведений ЕГРН об объекте, которые не свидетельствуют об изменении его характеристик, обязано воздержаться от изменения кадастровой стоимости в порядке ст. 16. Бюджетное учреждением вправе пересмотреть кадастровую стоимость по ст. 21 при получении соответствующего заявления от третьего лица (правообладателя объекта, учредителя ГБУ и пр.). После предоставления ГБУ права по собственной инициативе исправлять выявленные ошибки (напомним, о намерении предоставить такое право ранее сообщил Д.Е. Шереметьев), оно сможет пересмотреть кадастровую стоимость по ст. 21, не дожидаясь заявления третьего лица.
Для нормальной работы этого механизма требуется внесение изменений в ст. 16. В этом отношении следует заметить, что прошлая редакция ст. 16 (до изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ) была более корректной, поскольку связывала применение ст. 16 не с изменением сведений ЕГРН об объекте, а с изменением «количественных и (или) качественных характеристик» объекта.