Росреестр разработал проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке"» (проект N 169913 на regulation.gov.ru) во исполнение Постановления Конституционного Суда РФ от 14 июля 2026 г. N 48-П, признавшего ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке не соответствующей Конституции в той мере, в какой добросовестный налогоплательщик лишался возможности оспорить архивную кадастровую стоимость.
Законопроект разделяет порядок установления рыночной стоимости по ст. 22.1 на два самостоятельных механизма – для актуальной и архивной стоимости. Центр развития кадастровой стоимости подготовил предложения, направленные на уточнение формулировок и устранение пробелов в предлагаемом регулировании.
Содержание законопроекта
Изменение актуальной кадастровой стоимости
Под актуальной кадастровой стоимостью в законопроекте понимается «кадастровая стоимость, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости». Процедура оспаривания актуальной кадастровой стоимости совпадает с действующей и будет содержаться в части 7 статьи 22.1 и пункте 6 части 2 статьи 18.
Изменение архивной кадастровой стоимости
Законопроект вводит новый механизм изменения архивной кадастровой стоимости – сведений, которые содержались в ЕГРН до внесения в него актуальных сведений о кадастровой стоимости (ч. 7.1 ст. 22.1).
Заявление подается в пределах трех лет с даты, по состоянию на которую определена рыночная стоимость. При этом дата определения рыночной стоимости должна относиться к периоду применения оспариваемой архивной кадастровой стоимости и укладываться в трехлетний срок, предшествующий году подачи заявления.
Установленная рыночная стоимость применяется с 1 января года, по состоянию на который она определена (п. 6.1 ч. 2 ст. 18 в соответствии с законопроектом). В отличие от актуальной кадастровой стоимости, где привязка осуществляется к году подачи заявления, при оспаривании архивной стоимости измененная стоимость действует ретроспективно – с начала того года, к которому относится дата оценки.
Замечания к законопроекту
1. Подача заявления после снятия объекта с кадастрового учета
Содержащееся в части 2 статьи 22.1 правило о подаче заявления «до даты снятия объекта с государственного кадастрового учета» ограничивает возможность оспаривания архивной кадастровой стоимости для объектов, снятых с учета. Поскольку физические лица уплачивают налоги на недвижимость в году, следующем за истекшим налоговым периодом, у налогоплательщика сохраняется законный интерес в пересмотре кадастровой стоимости и после снятия объекта с учета.
«Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета»
«Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет»
Для актуальной кадастровой стоимости запрет на подачу заявления после снятия с учета уже вытекает из новой редакции части 7 статьи 22.1, предусмотренной законопроектом.
2. Конкретизация срока и даты оценки при оспаривании архивной стоимости
Уточнение части 7.1 статьи 22.1 позволит обеспечить единообразное толкование трехлетнего срока пересмотра архивной кадастровой стоимости. По существу, часть 7.1 во взаимосвязи с пунктом 6.1 части 2 статьи 18 ограничивает глубину ретроспективного пересмотра тремя годами, оставляя при этом возможность подать заявление в любой момент, пока пересмотр с учетом предельной глубины технически возможен.
В связи с этим было предложено удалить из текста части 7.1 ст. 22.1 ссылку на «соответствующую указанному сроку дату» оценки рыночной стоимости, содержание которой текст статьи не раскрывает. Вместо этого предлагается изложить ч. 7.1 в редакции, прямо устанавливающей трехлетний срок с даты определения рыночной стоимости и исключающей возможность оценки на дату ранее начала применения изменяемой кадастровой стоимости.
«Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в период применения сведений о кадастровой стоимости, содержавшихся в Едином государственном реестре недвижимости до внесения в него актуальных сведений о кадастровой стоимости, в пределах трех лет, предшествующих году подачи такого заявления, по состоянию на соответствующую указанному сроку дату проведения рыночной оценки объекта недвижимости, которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости»
«Заявление об установлении рыночной стоимости в отношении кадастровой стоимости, содержавшейся в Едином государственном реестре недвижимости до внесения в него актуальных сведений о кадастровой стоимости, может быть подано в течение трех лет с даты, по состоянию на которую определена рыночная стоимость объекта недвижимости в приложенном к такому заявлению отчете об оценке и которая не может быть ранее даты начала применения кадастровой стоимости, содержавшейся в Едином государственном реестре недвижимости»
3. Дополнительное основание для возврата заявления
Пункт 2 части 8 статьи 22.1 в редакции законопроекта предусматривает возврат заявления при нарушении только сроков подачи заявления, установленных частями 7 и 7.1 ст. 22.1. Между тем заявитель может соблюсти трехлетний срок, но нарушить требование к дате оценки рыночной стоимости – например, при определении рыночной стоимости по состоянию на дату, предшествующую началу применения оспариваемой стоимости. В связи с этим было предложено указать в пункте 2 части 8 ст. 22.1 дополнительное основание для возврата.
«если такое заявление подано с нарушением сроков, предусмотренных частями 7 и 7.1 настоящей статьи»
«если такое заявление подано с нарушением срока, предусмотренного частью 7 или частью 7.1 настоящей статьи соответственно, либо если дата, по состоянию на которую определена рыночная стоимость объекта недвижимости, не соответствует требованиям части 7.1 настоящей статьи»
Это позволит ГБУ отклонять заведомо необоснованные заявления на стадии формальной проверки.
4. Доступность формулировок статьи 18
Пункты 6 и 6.1 части 2 статьи 18 в редакции законопроекта содержат развернутые описательные обороты, затрудняющие восприятие текста. В предлагаемых изменениях данные пункты сформулированы как отсылочные нормы, что позволит существенно сократить нормативный текст и сделать его более доступным для правоприменителей и заявителей.
«6) с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение в период применения актуальных сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подано заявление об установлении рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты государственного кадастрового учета объекта недвижимости (внесения сведений о ранее учтенном объекте недвижимости) и не ранее дня начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости;»
«6.1) с 1 января года, по состоянию на который установлена рыночная стоимость объекта недвижимости в случае подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости в период применения сведений о кадастровой стоимости, содержавшихся в Едином государственном реестре недвижимости до внесения в него актуальных сведений о кадастровой стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты государственного кадастрового учета объекта недвижимости (внесения сведений о ранее учтенном объекте недвижимости) и не ранее дня начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.»
«6) с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении рыночной стоимости в соответствии с частью 7 статьи 22.1 настоящего Федерального закона, на основании которого кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты государственного кадастрового учета объекта недвижимости (внесения сведений о ранее учтенном объекте недвижимости) и не ранее дня начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости;».
«6.1) с 1 января года, по состоянию на который определена рыночная стоимость объекта недвижимости по заявлению, поданному в соответствии с частью 7.1 статьи 22.1 настоящего Федерального закона, на основании которого кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости, до внесения в Единый государственный реестр недвижимости актуальных сведений о кадастровой стоимости, но не ранее даты государственного кадастрового учета объекта недвижимости (внесения сведений о ранее учтенном объекте недвижимости) и не ранее дня начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости;».