Согласно ч. 5 ст. 19.1 Закона о кадастровой оценке если индекс рынка недвижимости снижется более чем на 30%, то кадастровая стоимость соответствующей группы объектов недвижимости автоматически снижается на индекс рынка недвижимости. Этот механизм пришел на смену внеочередной кадастровой оценке, которая регулировалась в ст. 19 Закона о кадастровой оценке. И равно, как и внеочередная кадастровая оценка никогда не приводился в действие. Неужели стоимость ни одной категории объектов недвижимости не снижалась более чем на 30%, даже с учетом пандемии? Возможно не снижалась, но неприменение соответствующего механизма объясняется тем, что индекс рынка недвижимости, несмотря на свое название, имеет очень отдаленное отношение собственно к рынку недвижимости.
Чтобы понять, что представляет собой индекс рынка недвижимости, необходимо обратить внимание на Порядок расчета и размещения индексов рынка недвижимости (утв. Приказом Росреестра от 06.08.2020 N П/0281). В этом приказе установлена формула расчета индекса (см. приложение). Согласно этой формуле индекс рынка недвижимости рассчитывается исходя из того, насколько совокупно снизилась кадастровая стоимость в результате её приведения в соответствие с рыночной стоимостью в порядке ст. 22 и ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке.
Оспаривание кадастровой стоимости в порядке ст. 22 Закона о кадастровой оценке представляет собой способ уточнения кадастровой стоимости, поскольку рыночная определяется по состоянию на ту же дату, что и кадастровая. В этой связи, если при расчете индекса принимаются во внимание только результаты оспаривания в порядке ст. 22 Закона о кадастровой оценке, то значение индекса 0,7 означает лишь то, что в отношении соответствующей группы объектов недвижимости их реальная рыночная стоимость в среднем на 30% ниже кадастровой. В этой части индекс рынка недвижимости вообще не отражает динамику рынка недвижимости, но отражает качество проведенной кадастровой оценки.
Оспаривание кадастровой стоимости в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке сочетает в себе как элемент уточнения, присущий ст. 22 названного закона, так и элемент актуализации кадастровой стоимости, поскольку рыночная стоимость устанавливается не на дату определения кадастровой, а на текущую дату. Поэтому учет результатов оспаривания в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке приводит к тому что индекс рынка недвижимости превращается в смешанный показатель. В той мере, в которой снижение кадастровой стоимости вызвано её уточнением, индекс по-прежнему отражает качество проведенной кадастровой оценки. Но поскольку снижение кадастровой стоимости может быть связано и с её актуализацией, вызванной отрицательной динамикой рынка недвижимости, индекс в определенной степени начинает отражать и эту динамику.
Поскольку результаты оспаривания по ст. 22 и ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке перемешаны при расчете индекса рынка недвижимости, а в части оспаривания по ст.22.1 указанного закона обычно невозможно сказать, в какой степени снижение кадастровой стоимости связано с уточнением кадастровой стоимости, а в какой – с её актуализацией, то можно с уверенностью утверждать, что в настоящий момент индекс рынка недвижимости не отражает ничего, ни качество кадастровой оценки, ни динамику рынка недвижимости. Значение индекса 0,7 в равной степени может свидетельствовать как о том, что в отношении соответствующей группы объектов недвижимости их рыночная стоимость в среднем на 30% ниже кадастровой, так и о том, что их рыночная стоимость выше кадастровой на 10%, но рынок недвижимости «просел» на 40%.
В результате установленный на подзаконном уровне порядок определения индекса рынка недвижимости в значительной степени подрывает смысл ст. 19.1 Закона о кадастровой оценке.