В рамках комплекса мер по поддержке налогоплательщиков в условиях кризиса приняты изменения, замораживающие размер налогов на недвижимость на 2022-2023 годы (Федеральный закон от 26.03.2022 N 67-ФЗ). Далее мы расскажем об этих изменениях подробнее и разберем их основные особенности.
Суть изменений
В три главы Налогового кодекса РФ, регулирующие налоги на недвижимость, добавлена норма следующего содержания:
*Налоговая база в отношении объекта налогообложения за налоговый период 2023 года определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2022 года с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, в случае, если кадастровая стоимость такого объекта налогообложения, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2023 года, превышает кадастровую стоимость такого объекта налогообложения, внесенную в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащую применению с 1 января 2022 года, за исключением случаев, если кадастровая стоимость соответствующего объекта налогообложения увеличилась вследствие изменения его характеристик.*В практическом плане эта норма означает следующее:
1. Если кадастровая стоимость объекта в результате переоценки должна была повыситься в 2023 году, то для целей расчета налогов будет применяться кадастровая стоимость, действовавшая в 2022 году.
Пример 1. Кадастровая стоимость участка утверждена в 2019 году в размере 100 млн рублей. По итогам кадастровой переоценки земельных участков, проводившейся в регионе в 2022 году, кадастровая стоимость участка утверждена в ноябре 2022 года в размере 120 млн рублей. С учетом принятой заморозки в 2023 году земельный налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости в размере 100 млн рублей.
2. Если кадастровая стоимость должна была понизиться в 2023 году, то для целей расчета налогов будет применяться новая кадастровая стоимость, вступившая в силу в 2023 году. То есть заморожено повышение налогов, но не их снижение.
Пример 2. Кадастровая стоимость участка утверждена в 2019 году в размере 100 млн рублей. По итогам кадастровой оценки земельных участков, проводившейся в регионе в 2022 году, кадастровая стоимость участка утверждена в ноябре 2022 года в размере 80 млн рублей. С учетом того, что заморожено повышение налогов, но не их понижение, земельный налог будет рассчитываться в 2023 году исходя из кадастровой стоимости в размере 80 млн рублей.
3. Заморозка не касается пересчета кадастровой стоимости в связи с изменением характеристик объекта недвижимости в порядке ст. 16 Закона о кадастровой оценке.
Пример 3. Кадастровая стоимость здания утверждена в 2019 году в размере 100 млн рублей. В 2022 году кадастровая переоценка зданий в регионе не проводилась. 1 января 2023 года в ЕГРН внесли сведения об увеличении площади здания на 20%, что привело к пересчету кадастровой стоимости здания согласно ст. 16 Закона о кадастровой оценке до 120 млн рублей. Поскольку увеличение кадастровой стоимости связано с изменением характеристик объекта, заморозка не применяется. В 2023 году налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости в размере 120 млн рублей.
Заморозили налог, а не кадастровую стоимость
Первое, на что следует обратить внимание – заморозка введена в отношении налога, а не самой кадастровой стоимости. Следовательно:
- Кадастровая оценка земельных участков, проводимая в 2022 году, не приостанавливается и будет завершена утверждением актуальных значений кадастровой стоимости, которые будут внесены в ЕГРН.
- Поскольку значения кадастровой стоимости будут утверждены и вступят в силу в соответствии с Законом о кадастровой оценке, то для всех прочих целей, связанных с расчетом арендной платы, административных штрафов, нотариальных тарифов и пр., они будут применяться с 1 января 2023 года в общем порядке. То есть заморозка не касается прочих целей применения кадастровой стоимости.
Само решение заморозить налог, а не кадастровую стоимость – совершенно правильное.
Во-первых, это позволило обеспечить одностороннюю заморозку роста налогов, а не консервацию текущего размера налогов. Дело в том, что по многим объектам недвижимости очередная кадастровая оценка должна привести к снижению кадастровой стоимости, а заморозка оценки законсервирует экономически необоснованный размер налога.
Во-вторых, кадастровая стоимость должна быть актуальной, поскольку на её основе принимаются многие аналитические решения, исходящие из того, что кадастровая стоимость в целом соответствует рыночной (банками, страховыми компаниями, судами и пр.). Заморозка кадастровой стоимости значительно снизила бы уровень её актуальности.
Заморозка касается в основном земельного налога
Хотя изменения внесены во все три главы Налогового кодекса РФ, регулирующие налоги на недвижимость, однако, исходя из фонда данных государственной кадастровой оценки, в 2022 году ни в одном регионе не проводится кадастровая оценка зданий, помещений и прочих улучшений земельного участка. Таким образом, ни в одном регионе РФ с 1 января 2023 года не планируется изменение кадастровой стоимости зданий и прочих улучшений, выступающих объектами обложения по налогам на имущество организаций и физических лиц. Поэтому для этих налогов заморозка имеет крайне малый эффект для налогоплательщиков.
В то же время, в 2022 году во всех регионах проводится кадастровая оценка земельных участков, результаты которой должны вступить в силу с 2023 года. Поэтому для плательщиков земельного налога заморозка повлечет значительную налоговую экономию.
Исправление ошибок в сторону увеличения фактически заблокировано на период 2022-2023
Новые положения Налогового кодекса РФ выводят из-под заморозки только такие изменения кадастровой стоимости, которые связаны с изменением характеристик объекта недвижимости. Как следствие, буквальное применение этих положений приводит к тому, что исправление кадастровой стоимости в сторону увеличения в порядке ст. 21 Закона о кадастровой оценке не повлечет изменения налогов в 2022-2023 годах. Иными словами, заморожен налог, в том числе опирающийся на недостоверную заниженную кадастровую стоимость объектов недвижимости.
В указанной части введенная заморозка имеет практическое значение и для плательщиков налогов на имущество организаций и физических лиц.
Пример 4 Кадастровая стоимость здания утверждена в 2019 году в размере 100 млн рублей. В 2022 году бюджетным учреждением по заявлению публично-правового образования принято решение об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости здания. В результате исправления ошибки кадастровая стоимость здания увеличена до 120 млн рублей. С учетом положений ст. 18 Закона о кадастровой оценке новое значение кадастровой стоимости будет действовать с 1 января 2023 года. Однако поскольку эта кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января 2023 года, превышает кадастровую стоимость, внесенную в ЕГРН и подлежащую применению с 1 января 2022 года, то для расчета налога за 2023 год применяться будет кадастровая стоимость в размере 100 млн рублей.
Проблема оттаивания налога при изменении характеристик объекта в 2023 году
Пример 5 Кадастровая стоимость участка утверждена в 2019 году в размере 100 млн рублей. По итогам кадастровой оценки земельных участков, проводившейся в регионе в 2022 году, кадастровая стоимость участка утверждена в ноябре 2022 года в размере 200 млн рублей. С учетом принятой заморозки в 2023 году земельный налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости в размере 100 млн рублей. Однако 1 февраля 2023 года площадь участка была увеличена на 1%, что повлекло пересмотр кадастровой стоимости в порядке ст. 16 Закона о кадастровой оценке до 202 млн рублей. В каком размере будет учитываться база по земельному налогу с 1 февраля 2023 года?
Заморозка не применяется к пересчету кадастровой стоимости, связанному с изменением характеристик объекта недвижимости. Если увеличение бремени налога связано, например, с изменением площади земельного участка, то заморозка не будет действовать, а значит, в приведенном примере с 1 февраля 2023 года налоговая база составит 202 млн рублей.
Фактически подобные правовые последствия разрушают смысл заморозки, поскольку любое увеличение кадастровой стоимости объекта в 2023 году, вызванное изменением его характеристик, приводит к оттаиванию налогового бремени, даже если речь идет об изменении кадастровой стоимости на 1%.
Кроме того, в неравном положении оказываются налогоплательщики, у которых изменение характеристик объекта произошло в конце 2022 года и в начале 2023 года. С учетом фабулы приведенного выше примера 5, если бы площадь участка изменилась 31 декабря 2022 года, то кадастровая стоимость была бы пересчитана до 101 млн рублей, и с учетом этого размера налоговое бремя заморожено на 2023 год. Если же площадь изменяется с 1 января 2023 года, то кадастровая стоимость пересчитывается до 202 млн рублей, и налоговое бремя немедленно оттаивает.
Возможно, законодатель учтет этот пробел и внесет соответствующие корректировки в Налоговый кодекс РФ для обеспечения эффективности режима заморозки и на случай изменения характеристик объектов недвижимости. До этого момента налогоплательщикам следует планировать управление своими земельными участками так, чтобы на 2023 год не выпало изменение каких бы то ни было характеристик участка, внесенных в ЕГРН.