Оспаривание кадастровой стоимости одновременно в двух турах оценки

1. Модель Двойного пересмотра

Переход на ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке открывает возможность для приведения кадастровой в соответствие с рыночной одновременно в двух турах оценки – модель Двойного пересмотра.

На настоящий момент во всех регионах РФ проводится кадастровая оценка земельных участков (ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ). В соответствии с п. 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утв. Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336) (далее – Методические указания), кадастровая стоимость участков определяется по состоянию на 01.01.2022.

Статья 22.1 Закона о кадастровой оценке позволяет при подаче заявления об установлении рыночной стоимости приложить отчет об оценке по состоянию на любую дату в пределах шести месяцев до момента подачи заявления.

Таким образом, в срок до 1 июля 2022 года налогоплательщики вправе подать заявление об установлении рыночной стоимости, приложив отчет об оценке по состоянию на 01.01.2022. На основании данного заявления бюджетным учреждением будет установлена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022. В соответствии с п. 1.1 ст. 391 Налогового кодекс РФ, это значение рыночной стоимости будет использоваться для целей расчета налогов ретроспективно – с той даты, с которой начала применяться оспоренная кадастровая стоимость.

Что более важно – данное решение об установлении рыночной стоимости на 01.01.2022 дает налогоплательщику достаточные основания, чтобы кадастровая стоимость в рамках очередного тура кадастровой оценки 2022 года была утверждена в размере установленной бюджетным учреждением рыночной стоимости и применялась с 2023 года. В разделе 2 мы объясним, почему появилась возможность Двойного пересмотра.

1.1. Пример реализации модели Двойного пересмотра

В Пермском крае с 2020 года по 2022 год включительно действует кадастровая оценка земельных участков населенных пунктов, определенная по состоянию на 01.01.2019. В 2022 году в Пермском крае (как и во всех прочих регионах) проводится кадастровая переоценка земельных участков, результаты которой будут действовать с 2023 по 2026 год включительно. По общему правилу, правообладателю, оспорившему кадастровую стоимость своего участка в 2022 году и обеспечившему применение рыночной стоимости с 2020 по 2022 год, придется повторно оспаривать кадастровую стоимость в 2023 году, чтобы обеспечить применение рыночной с 2023 по 2026 год, поскольку новые результаты кадастровой оценки, как правило, не учитывают прошлые результаты оспаривания.

Но есть способ оспорить кадастровую стоимость одновременно в двух турах оценки – модель Двойного пересмотра.

Если в 2022 году оспорить кадастровую стоимость земельного участка в порядке с. 22.1 Закона о кадастровой оценке и установить рыночную стоимость по состоянию на 01.01.2022, то это приведет к:

• Ретроспективному пересчету земельного налога за 2020-2022 годы в силу п. 1.1 ст. 391 Налогового кодекса РФ.
• Утверждению кадастровой стоимости на 2023-2026 год в размере установленной бюджетным учреждением рыночной стоимости в силу принципа приоритетного применения индивидуальной рыночной стоимости (подробнее – см. раздел 2.2)

Таким образом, установленная рыночная стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2022 будет действовать одновременно в двух турах кадастровой оценки: в период с 2020 года по 2022 год и в период с 2023 года по 2026 год.

1.2. В чем выгоды от модели Двойного пересмотра?

1. Правообладатель может в два раза сократить свои расходы на уточнение кадастровой стоимости, поскольку ему не потребуется повторное оспаривание в 2023 году после утверждения очередных результатов кадастровой оценки.
2. Бюджетное учреждение уменьшает количество оспариваний в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, улучшая статистику пересмотров утвержденной кадастровой стоимости.
3. Модель Двойного пересмотра дает уникальный способ после перехода региона к применению ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке привести кадастровую стоимость в соответствие с рыночной, определенной на ту же дату, на которую была определена кадастровая. С учетом возможного существенного повышения рыночной стоимости объектов недвижимости в 2022-2023 годах, такой способ позволяет обеспечить повышенный уровень гарантий прав налогоплательщиков.

Практическое применение модели Двойного пересмотра Центр сопровождает в рамках направления Ведение споров.

2. Обоснование модели Двойного пересмотра

2.1. Бюджетное учреждение вправе использовать установленную рыночную стоимость для целей расчета кадастровой

Право бюджетного учреждения использовать рыночную стоимость объекта, установленную в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, подтверждается положениями Методических указаний.

Так, согласно п. 19 Методических указаний, в рамках подготовки к государственной кадастровой оценке бюджетным учреждением осуществляются в том числе сбор, обработка и учет (в случае, если характеристики объекта недвижимости не изменялись) информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере их рыночной стоимости.

А в силу п. 54 Методических указаний в качестве исходных данных для установления кадастровой стоимости допускается использовать «результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), а также заключений экспертов, подготовленных в ходе судопроизводства, в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости».

Таким образом, Методические указания прямо указывают на право бюджетного учреждения использовать рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке, для целей установления кадастровой стоимости. Поскольку в рамках предлагаемой модели оспаривания рыночная стоимость определяется по состоянию на ту же дату, на которую рассчитывается кадастровая стоимость, то нет необходимости в индексации, о которой говорит п. 54 Методических указаний.

2.2. Бюджетное учреждение обязано использовать установленную рыночную стоимость для целей расчета кадастровой

Следует учитывать, что полномочия по расчету кадастровой стоимости, которыми наделено бюджетное учреждение, относятся к числу публично-правовых. В рамках их осуществления бюджетное учреждение реализует не свой, а публичный интерес и потому не может произвольно отказываться от реализации предоставленного ему права, если это вступает в противоречие с теми публичными интересами, для защиты которых это право предоставлено. В этой связи в публично-правовой сфере права, которыми наделен властный субъект, одновременно признаются и его обязанностями[1]. Подобные «правообязанности» сливаются в категорию «полномочие». Так, применительно к положениям ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, бюджетное учреждение наделено полномочием по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной, то есть оно одновременно и имеет право установить рыночную стоимость, и обязано это сделать при наличии предусмотренных законом оснований.

В этой связи и полномочие по учету результатов оспаривания кадастровой стоимости должно осуществляться бюджетным учреждением не произвольно, но с учетом тех публичных интересов, которые лежат в его основании и связаны с преимущественным применением кадастровой стоимости, равной рыночной.

В 2014 году Конституционный Суд РФ впервые указал на преимущество «в применении кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка, перед кадастровой стоимостью земельных участков, установленной по результатам государственной кадастровой оценки земель»[2]. В последующем он неоднократно подтверждал свою приверженность данной позиции, поскольку рыночная стоимость получена «в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости»[3], в связи с чем ей характерна «большая точность, позволяющая наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости, по сравнению с государственной кадастровой оценкой»[4].

Таким образом, Конституционным Судом РФ с опорой на Налоговый кодекса РФ и законодательство о кадастровой оценке введен принцип приоритетного применения кадастровой стоимости равной рыночной по сравнению с кадастровой стоимостью, определенной с помощью методов массовой оценки.

С учетом изложенного, если бюджетное учреждение установило рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2022, то при определении кадастровой стоимости этого участка по состоянию на ту же дату в рамках тура кадастровой оценки 2022 года, оно обязано учесть эту рыночную стоимость и установить кадастровую стоимость на 2023 и последующие годы в размере указанной рыночной стоимости. Отказ в учете рыночной стоимости и определение кадастровой стоимости с помощью методов массовой оценки будет противоречить указанному выше принципу приоритетного применения кадастровой стоимости равной рыночной.

2.3. Письмо Росреестра РФ от 08.04.2022 № 13-00291/22

Описанный подход подтвержден в Письме Росреестра РФ от 08.04.2022 № 13-00291/22, согласно которому

"информация об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. должна быть использована при проведении государственной кадастровой оценки в 2022 году.

При этом исходя из положений пункта 54 Методических указаний соответствующая информация может быть учтена в качестве исходных данных либо для установления кадастровой стоимости.

Следует также отметить, что пунктом 6 Методических указаний предусмотрено, что при определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату".

3. Порядок действий для реализации модели Двойного пересмотра

1. Подготовить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года.
2. До 1 июля 2022 года подать в бюджетное учреждение заявление об установлении рыночной стоимости в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, приложив отчет на 1 января 2022 года.
3. В случае вынесения бюджетным учреждением отрицательного решения – обжаловать его, заявив в административном иске требование об установлении рыночной стоимости на 1 января 2022 года (подробнее – см. раздел 4.2).
4. Получить решение бюджетного учреждения или решение суда об установлении рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года.
5. Подать в налоговую инспекцию заявление на возврат излишне уплаченного земельного налога за 2022 год и прошлые налоговые периоды, в течение которых применялась пересмотренная кадастровая стоимость.
6. Подать в бюджетное учреждение заявление об учете результатов оспаривания, приложив к нему декларацию о характеристиках объекта недвижимости, отчет об оценке (экспертное заключение) по состоянию на 1 января 2022 года и решение бюджетного учреждения (суда), которым подтверждена достоверность отчета (экспертного заключения)[5].

3.1. Условия, при которых может быть реализована эта модель

Приведенный способ может быть реализован только:

1. В тех регионах, в которых состоялся переход к применению ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке. Только в этих регионах кадастровая стоимость может быть приведена в соответствие с текущей рыночной стоимостью.
2. При обращении в бюджетное учреждение до 1 июля 2022 года. Только до этого момента можно приложить отчет об оценке, составленный по состоянию на 1 января 2022 года.
3. В отношении земельных участков. В 2022 году проводится кадастровая оценка только земельных участков. В 2023 году указанный способ можно будет применить в отношении зданий и прочих улучшений земельного участка, поскольку будет проводиться кадастровая оценка этих объектов.

Обращаем внимание, что если ранее правообладатель уже обращался за установлением кадастровой стоимости в размере рыночной в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, то это не является препятствием для реализации модели Двойного пересмотра, поскольку правообладатель вправе повторно обратиться с заявлением об установлении рыночной стоимости на основании ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке. Более того, наличие отчета об оценке, уже принятого ранее бюджетным учреждением, позволяет обеспечить более простую актуализацию рыночной стоимости на новую дату оценки (01.01.2022).

4. Основные вопросы в связи с моделью Двойного пересмотра

4.1. Почему ранее бюджетные учреждения могли никак не учитывать результаты оспариваний, а при Двойном пересмотре должны?

В данном случае есть две ключевые особенности:

1. Рыночная стоимость установлена самим бюджетным учреждением. Поэтому у него нет никаких оснований сомневаться в её достоверности. В этом отличие от тех ситуаций, когда ранее правообладатели предоставляли в бюджетное учреждение отчет об оценке рыночной стоимости с просьбой учесть его при проведении кадастровой оценки.
2. Рыночная стоимость установлена по состоянию на ту же дату, на которую устанавливается кадастровая стоимость в рамках очередного тура кадастровой оценки. В этом отличие от тех ситуаций, когда рыночная стоимость устанавливалась судом по итогам процедуры оспаривания. Хотя бюджетное учреждение не имеет оснований сомневаться в достоверности рыночной стоимости, установленной судом, однако эта рыночная стоимость устанавливалась на иную дату, чем та, на которую проводится текущая кадастровая оценка.

4.2. Что если бюджетное учреждение откажет в установлении рыночной стоимости?

Это не имеет большого значения, поскольку отказ бюджетного учреждения может быть оспорен в суде с одновременным заявлением требования об установлении рыночной стоимости. Даже в случае признания досудебного отчета об оценке недостоверным, суд установит значение рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы. При этом рыночная стоимость будет рассчитана экспертом по состоянию на 1 января 2022 года, исходя из той даты, которая использовалась в первоначальном отчете об оценке (подробнее об этом – см. п. 2.3 Комментария к обзору ВС РФ по проблемам оспаривания кадастровой стоимости). Поэтому при любом варианте развития событий бюджетным учреждением или судом будет установлена рыночная стоимость объекта по состоянию на 01.01.2022.

4.3. Но ведь кадастровая стоимость и так заморожена на 2023 год, зачем её оспаривать на следующий тур?

В связи с заморозкой необходимо учитывать следующее:

1. Заморожена не сама кадастровая стоимость, а размер налога, привязанный к этой кадастровой стоимости. Это означает, что кадастровая оценка земельных участков, которая проводится в 2022 году, будет завершена в установленном порядке, а новые значения кадастровой стоимости будут утверждены и внесены в ЕГРН. Подробнее – см. Односторонняя заморозка налогов на недвижимость в 2023 году: первичный анализ.
2. Заморозка установлена только в отношении налогов за 2023 год. Кадастровая стоимость земельных участков, которая определяется в 2022 году, будет применяться до 2026 года включительно. Модель Двойного пересмотра позволяет установить рыночную стоимость в целях её применения для расчета налогов вплоть до 2026 года.
3. Заморозка установлена только в отношении налогов и не касается прочих целей применения кадастровой стоимости, связанных с расчетом арендной платы, платы за сервитут и пр.

Примечания

[1] См. напр. Тихомиров Ю.А. Теория компетенции. М., 2001. С. 56.

[2] Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 N 1555-О

[3] Постановление Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П, Постановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 N 15-П.

[4] Постановление Конституционного Суда РФ от 28.02.2019 N 13-П

[5] В соответствии с п. 4 Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы (утв. Приказом Росреестра от 24.05.2021 N П/0216) к декларации могут быть приложены , отчеты об оценке рыночной стоимости объекта оценки и заключения судебных экспертиз.