Резюме
круглого стола «Проблема аннуляции результатов установления рыночной стоимости при пересмотре кадастровой по ст. 16»
18 мая 2021 года
1. Вправе ли бюджетные учреждения устанавливать кадастровую стоимость на основании ст. 16 Закона о кадастровой оценке в следующих случаях:
1.1. Когда изменяются сведения об объекте, не влияющие на его кадастровую стоимость?
Примеры изменений:
- уточнение адреса (появление литеры и пр.);
- регистрация договора аренды, ДДУ и т.д.;
- регистрация сведений о частях объекта недвижимости;
- регистрация сведений о кадастровой стоимости, приведенной в соответствие с рыночной.
Резюме
Согласно ч. 1 ст. 16 Закона о кадастровой оценке внесение изменений в сведения ЕГРН об объектах недвижимости является основанием для определения новой кадастровой стоимости только если эти изменения «влекут за собой изменение» кадастровой стоимости. В этой связи если изменяются сведения ЕГРН об объекте, не влияющие на его кадастровую стоимость, определенную в ходе массовой оценки, то бюджетное учреждение не вправе определять «новую» кадастровую стоимость в порядке ст. 16 Закона о кадастровой оценке. Хотя такая «новая» кадастровая стоимость по своему значению будет аналогична той, которая рассчитана в ходе массовой оценки, но её определение способно привести к аннуляции результатов установления рыночной стоимости в порядке ст.ст. 22 или 22.1 Закона о кадастровой оценке.
При решении вопроса о том, какие изменения влияют или не влияют на кадастровую стоимость, следует в первую очередь учитывать ценообразующие факторы, которые были приняты во внимание при определении кадастровой стоимости объекта в ходе последнего тура кадастровой оценки.
1.2. Когда в ЕГРН появляются ранее отсутствовавшие сведения об объекте, влияющие на его кадастровую стоимость, но не свидетельствующие об изменении характеристик объекта?
Примеры изменений:
- появление сведений о годе постройки, материале стен и пр.;
- уточнение местоположения земельного участка без изменения его фактического местоположения (появляется географических координат поворотных точек и пр.);
- появление графической карты участка.
Резюме
К.Ю. Кулаков, В.А. Филановский, Д.Е. Шереметьев высказали позицию о том, что перечисленные примеры дают основания для изменения кадастровой стоимости в порядке ст. 16 Закона о кадастровой оценке.
По мнению В.А. Савиных данные примеры могут влечь пересмотр кадастровой стоимости, но только в порядке ст. 21, а не ст. 16 Закона о кадастровой оценке. Выбор надлежащего порядка учета изменений имеет ключевое значение в аспекте действия во времени нового значения кадастровой стоимости, а также проявления эффекта аннуляции результатов оспаривания, характерного для ст. 16, но не ст. 21 Закона о кадастровой оценке.
Пояснение позиции В.А. Савиных - см. Новые ≠ ранее отсутствовавшие: как неверное применение ст. 16 нарушает права налогоплательщиков
1.3. Когда в ЕГРН появляются новые сведения, относящиеся в большей степени не к характеристикам самого объекта, а к характеристикам окружающей инфраструктуры?
Примеры изменений:
- изменение кадастрового квартала, к которому относится объект;
- изменение статуса муниципального образования, в котором находится объект.
Резюме:
Действующее законодательство не предполагает особого порядка учета перечисленных изменений. В этой связи они являются основанием для применения ст. 16 Закона о кадастровой оценке.
В то же время перечисленные изменения обладают существенным своеобразием, поскольку:
- возникают в отсутствие воли правообладателей объектов недвижимости, чья кадастровая стоимость пересматривается;
- не связаны с изменением характеристик объекта недвижимости, чья кадастровая стоимость пересматривается;
- способны влиять на стоимость и тех объектов недвижимости, сведения ЕГРН о которых не претерпевают изменений (земельные участки, располагающиеся рядом с границей «Новой Москвы» и т.п.);
- степень их влияния на стоимость затруднительно определить с использованием модели массовой оценки, которая была построена до возникновения соответствующих изменений.
С учетом изложенного следует рассмотреть возможность установления иного режима учета данных изменений, отличного от того, который предусмотрен в ст. 16 Закона о кадастровой оценке. Возможно, подобные инфраструктурные изменения должны учитываться лишь при новом туре кадастровой оценки.
2. Арбитражным судам или судам общей юрисдикции подсудны дела об оспаривании действий бюджетных учреждений (Кадастровой палаты) по установлению кадастровой стоимости на основании ст. 16 Закона о кадастровой оценке?
Данный вопрос должен быть решен судебной практикой определенно и единообразно. При этом какая из ветвей судебной власти (арбитражные суды или суды общей юрисдикции) будет обладать компетенцией по рассмотрению соответствующих споров, не имеет столь существенного значения.
К.Ю. Кулаков и В.А. Филановский высказались в пользу рассмотрения соответствующих споров арбитражными судами с учетом их большего профессионализма и исторической роли в признании права налогоплательщиков на возбуждение споров о размере кадастровой стоимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010).
В.А. Савиных высказал позицию о необходимости рассмотрения соответствующих споров судами общей юрисдикции для обеспечения последовательности в решении вопросов о подсудности. Дела об оспаривании решений бюджетных учреждений, принятых в порядке ст. 21 Закона о кадастровой оценке подсудны судам общей юрисдикции, поскольку «в случае удовлетворения требований общества по данному делу будет изменена кадастровая стоимость»[1]. В этом смысле можно говорить о формировании общего правила, в соответствии с которым любые споры, решения по которым прямо влияют на значение кадастровой стоимости, подлежат рассмотрению судами общей юрисдикции.
3. На бюджетном учреждении или Кадастровой палате лежит обязанность по разграничению изменений сведений ЕГРН, которые могут и, напротив, не могут стать основанием для пересмотра кадастровой стоимости в соответствии со ст. 16 Закона о кадастровой оценке?
Резюме
С учетом положений ч. 2 ст. 16 Закона о кадастровой оценке, Кадастровая палата предоставляет бюджетным учреждениям сведения обо всех изменениях сведений ЕГРН об объектах недвижимости[2], независимо от того, влияют ли они на кадастровую стоимость соответствующих объектов.
Если изменение ЕГРН не влияет на кадастровую стоимость объекта, то бюджетное учреждение обязано указать сведения о таких объектах в разделе III акта об определении кадастровой стоимости («Перечень объектов недвижимости, изменение сведений в Едином государственном реестре недвижимости о которых не влечет за собой изменение их кадастровой стоимости»), форма которого утверждена Приказом Росреестра от 06.08.2020 N П/0285.
Позиция судов [3], в соответствии с которой Росреестр РФ обязан разграничивать сведения влияющие и не влияющие на размер кадастровой стоимости, опирается на прошлую редакцию ч. 2 ст. 16 Закона о кадастровой оценке[4], действовавшую до 11 августа 2020 года, то есть до изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ.
Таким образом, обязанность по разграничению изменений сведений ЕГРН, которые могут и, напротив, не могут стать основанием для пересмотра кадастровой стоимости в соответствии со ст. 16 Закона о кадастровой оценке:
- до 11 августа 2020 года лежала на Росреестре РФ;
- после 11 августа 2020 года лежит на бюджетном учреждении.
Сказанное не исключает права Росреестра РФ на осуществление надзора за реализацией полномочий бюджетного учреждения, в том числе в форме проверки законности принятого учреждением акта об определении кадастровой стоимости. Такую проверку Росреестр РФ вправе осуществить и после 11 августа 2020 года.
4. Эффект аннуляции: следует ли учитывать установленную рыночную стоимость при определении нового значения кадастровой стоимости?
Кадастровая стоимость объекта была приведена в соответствие с рыночной. После этого изменились сведения ЕГРН об объекте, которые дают основания для определения нового значения кадастровой стоимости на основании ст. 16 Закона о кадастровой оценке без учета установленной рыночной стоимости (эффект аннуляции). С точки зрения желаемого регулирования (de lege ferenda) следует ли стремиться к тому, чтобы установленная рыночная стоимость была тем или иным образом учтена при определении этого нового значения кадастровой стоимости?
Резюме
Как уже было отмечено, назначение ст. 16 Закона о кадастровой оценке состоит в актуализации кадастровой стоимости с учетом изменения характеристик объекта, которая необходима для экономически обоснованного налогообложения недвижимости. В силу ч. 5 ст. 12 Закона о кадастровой оценке бюджетные учреждения должны учитывать результаты установления рыночной стоимости объектов. В этой связи эффект аннуляции не вытекает из смысла ст. 16 Закона о кадастровой оценке, а является лишь вынужденным следствием ограниченных возможностей бюджетных учреждений по учету результатов рыночной оценки, полученных в порядке ст.ст. 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке. Поэтому в той мере, в которой это возможно, необходимо снижать эффект аннуляции, тем самым повышая точность результатов кадастровой оценки.
В то же время следует с особой осторожностью подходить к выбору способов определения кадастровой стоимости по ст. 16 Закона о кадастровой оценке, не допуская, чтобы учет результатов установления рыночной стоимости, определенной для одной совокупности характеристик объекта недвижимости, привел к получению экономически необоснованного значения кадастровой стоимости, определяемой для другой совокупности характеристик объекта.
5. Механизм учета установленной рыночной стоимости
Если к этому следует стремиться, то какой можно предложить механизм учета установленной рыночной стоимости, чтобы он был эффективен в условиях ограниченных ресурсов бюджетных учреждений и методов массовой оценки?
Резюме
Возможным механизмом может стать следующая формула расчета нового значения кадастровой стоимости:
КС = РС * Кизм, где Кизм=КС2/КС1КС – кадастровая стоимость, определяемая в связи с изменением сведений об объекте недвижимости.
РС – кадастровая стоимость, приведенная в соответствие с рыночной, которая указана в ЕГРН на момент внесения изменений в сведения об объекте недвижимости
КС2 – кадастровая стоимость, определяемая исходя из модели массовой оценки с учетом измененных сведений об объекте недвижимости.
КС1 – кадастровая стоимость, определенная исходя из модели массовой оценки до изменения сведений об объекте недвижимости.
Кизм - коэффициент изменения, который отражает степень влияния произошедших изменений на значение кадастровой стоимости и выражается в формуле КС2/КС1.
Необходимо оговорить, что данный механизм учета установленной рыночной стоимости неприменим в случае изменения вида разрешенного (и фактического) использования объекта недвижимости, влияющего на кадастровую стоимость и приводящего к изменению сегмента вида использования или функциональной группы, определяемых в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (МУКО) (утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226). Подобные изменения связаны с изменением сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости, поэтому применение Кизм к рыночной стоимости, установленной для иного сегмента рынка, может привести к получению недостаточно обоснованных результатов оценки.
К.Ю. Кулаков также высказал мнение, что данный механизм имеет ограниченный потенциал для применения в случае существенного отличия КС2 от КС1, свидетельствующего о том, что изменение сведений ЕГРН коренным образом меняет кадастровую стоимость объекта. При этом критерии существенности должны быть нормативно установлены.
С учетом сделанных оговорок предложенный механизм позволяет значительно увеличить точность новых значений кадастровой стоимости, получаемых при изменении сведений ЕГРН об объекте недвижимости в порядке ст. 16 Закона о кадастровой оценке, по сравнению с действующей моделью, предусмотренной МУКО. Также данный механизм существенно снижает эффект аннуляции результатов установления рыночной стоимости, обеспечивая реализацию ч. 5 ст. 12 Закона о кадастровой оценке, в силу которой бюджетные учреждения должны учитывать результаты установления рыночной стоимости объектов недвижимости.
Примечания
[1] Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2020 N 308-ЭС20-8090 по делу N А32-31966/2019.
[2] За исключением изменений, предусмотренных п. 11 Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости (утв. Приказом Росреестра от 06.08.2020 N П/0283).
[3] Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.12.2020 N 88а-26984/2020.
[4] «2. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, влекущих за собой изменение его кадастровой стоимости, направляет в бюджетное учреждение информацию о таких сведениях».