ООО «Армаг» обратилось в Управление Росреестра с заявлением об изменении наименования принадлежащего ему объекта недвижимости с «Торгово-развлекательный комплекс» на «Гипермаркет». Росреестр отказал в изменении наименования, Общество оспорило отказ в судебном порядке.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные требования и признали отказ Росреестра незаконным. Последний подал кассационную жалобу, в которой указывал, что изменение наименования объекта недвижимости, свидетельствующее о его фактическом использовании, повлияет на размер кадастровой стоимости объекта недвижимости. А потому данный спор относится к компетенции суда общей юрисдикции, а не арбитражного суда.
Однако АС Уральского округа не согласился с доводами Росреестра РФ и отметил следующее:
1. Закон о регистрации недвижимости не содержит положений, допускающих внесение в ЕГРН сведений о наименовании объекта недвижимости в уведомительном порядке по заявлению собственника (см. ст.ст. 8, 38). Однако «это не означает запрета на внесение в ЕГРН сведений о наименовании объекта недвижимости в уведомительном порядке применительно к установленным обстоятельствам».
Это очередной пример того, когда реализация частных прав не вмещается в границы установленных административных процедур. Здесь суды совершенно обоснованно пришли к выводу, что отсутствие норм, регулирующих изменение наименования объекта недвижимости, никак не ограничивает собственника объекта в соответствующем праве. И хотя у Росреестра не было формальных оснований для удовлетворения заявления собственника, отказ Росреестра, тем не менее, признан незаконным.
2. Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.07.2019 N 304-ЭС19-11268, наименование объекта недвижимости является характеристикой дополнительной, она не учитывается при оценке объекта недвижимости, в том числе при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, и не влияет на идентификацию объекта.
В этой части аргументация суда ошибочна. При определении кадастровой стоимости ГБУ, конечно, учитывают наименование объекта недвижимости, когда решают вопрос о его отнесении к той или иной оценочной группе. Наименование не всегда будет являться определяющим фактором, но это нисколько не позволяет сделать вывод, что оно никак «не влияет на идентификацию объекта». Показательно, что кассационный суд отказался принять в качестве доказательства письмо ГБУ Свердловской области, в котором, видимо, обосновывался противоположный подход.
Более того, подобная аргументация суда создает иллюзию, что если та или иная характеристика ЕГРН все-таки влияет на кадастровую стоимость, то спор по поводу неё, действительно, всегда должен рассматриваться судом общей юрисдикции.
Как мы отмечали, в судебной практике формируется подход, в соответствии с которым любой спор, влияющий на кадастровую стоимость объекта, подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции с учетом правил главы 25 КАС РФ. Подробнее см.
- Обжалование отказа ГБУ в исправлении ошибок - только КАС и суд общей юрисдикции
- Комментарий к обзору ВС РФ по проблемам оспаривания кадастровой стоимости (п. 5)
- Битва за подсудность: оспаривание решений о пересмотре кадастровой стоимости по ст. 16
Однако речь идет о спорах, лишь непосредственно влияющих на кадастровую стоимость объекта недвижимости: оспаривание отказа в исправлении ошибки в кадастровой стоимости, оспаривание акта об определении кадастровой стоимости, принятого в порядке ст. 16 или ст. 21 Закона о кадастровой оценке, оспаривание решения об отказе в установлении рыночной стоимости и пр. В подобных делах спор возникает с самим субъектом, определяющим кадастровую стоимость (ГБУ), и именно кадастровая стоимость является предметом этого спора.
Но речь не идет о тех спорах, которые способны оказать влияние на кадастровую стоимость, но лишь опосредованно, в частности через те характеристики объекта недвижимости, которые, с одной стороны являются предметом спора, а с другой – учитываются при определении кадастровой стоимости. В противном случае с учетом правил главы 25 КАС РФ необходимо рассматривать межевые споры, влияющие на площадь объекта недвижимости, споры об исправлении технических ошибок в ЕГРН и даже споры, связанные с установлением охранной зоны.
В этой связи следует признать, что в рассматриваемом случае спор, безусловно, не подлежал рассмотрению судом общей юрисдикции, и кассационная жалоба Росреестра необоснована. Но не потому, что наименование объекта не учитывается при определении кадастровой стоимости (оно учитывается), а потому, что это спор не оказывает непосредственного влияния на кадастровую стоимость объекта. И это **последующая задача ГБУ – определить, в какой степени появление сведений о новом наименовании объекта дает основание для пересмотра его кадастровой стоимости в порядке ст. 16 Закона о кадастровой оценке.