Гражданин обратился в суд с требованием об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость участка установлена судом в размере 21 млн рублей. В апелляционной жалобе администрация Липецкой области указала, что эксперт не учел наличие на территории участка инженерных коммуникаций, что привело к занижению рыночной стоимости.
Первый апелляционный суд не согласился с таким аргументом. Сославшись на п. 20 ФСО № 7, в соответствии с которым земельный участок, оцениваемый для целей оспаривания кадастровой стоимости, оценивается «как незастроенный», апелляционный суд сделал следующий вывод:
«При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, учитываться в стоимости участка не должна».
Этот вывод вполне соответствует действующему регулированию, хотя и ставит принципиальный вопрос о том, насколько оправдана в этой части норма п. 20 ФСО №7. Наличие инженерных коммуникаций влияет на рыночную стоимость участка, тогда почему их следует игнорировать при оспаривании кадастровой стоимости, если с 2019 года они уже не облагаются налогом на имущество организаций. Однако этот вопрос заслуживает отдельного рассмотрения.
Сейчас необходимо обратить внимание на то, что позиция апелляционного суда практически дословно воспроизводит Методические разъяснения № МР-3/16 от 18.05.2016 «По учету коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости», утвержденные СРО "Экспертный совет". Это еще раз подтверждает то важное значение, которое имеют методические документы органов профессионального оценочного сообщества.
Даже несмотря на то, что в данном случае СРО была выбрана форма, лишающая соответствующие разъяснения какого-либо обязательного значения (в отличие от стандартов и правил оценочной деятельности СРО), однако они сохранили значение профессионального институционализированного мнения по вопросам оценки. Поэтому, не сославшись на данные разъяснения напрямую, суд воспроизвел их содержание в своем акте, по существу, санкционировав их.
Возможно, принятие подобных разъяснений (или стандартов и правил оценочной деятельности СРО), позволило бы решить и иные проблемные вопросы, связанные с определением налогооблагаемой рыночной стоимости (учет НДС, учет озеленения, учет фактического вида использования наиболее эффективным способом, исключение стоимости земельного участка под многоквартирным домом из стоимости квартир и т.д.), не дожидаясь соответствующих изменений в ФСО №7.
Как показало комментируемое дело, суды готовы поддержать разумные позиции СРО. Готовы ли СРО предложить такие позиции?