Три сособственника обратились с требованием о признании принадлежавшей четвертому сособственнику 1/16 доли в праве собственности на жилое помещение незначительной и «принудительном выкупе» данной доли на основании п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ.
Суд удовлетворил заявленные требования, рассчитав размер денежной компенсации за долю исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Апелляционный суд отметил следующее:
«При применении ч. 4 ст. 252 ГК РФ необходимо учитывать интересы всех участников долевой собственности, денежная компенсация стоимости должна определяться от реальной, рыночной стоимости, что направлено на достижение необходимого баланса интересов участников общей собственности, в противном случае будут нарушены их права.
Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН, [кадастровая] стоимость квартиры составляет 8 722 811 руб., то есть 1/16 от данной суммы - 545 170 руб.
Суд первой инстанции полагал возможным руководствоваться указанными сведениями о размере [кадастровой] стоимости квартиры, приняв во внимание, что вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ ответчиком не доказан иной размер стоимости 1/16 доли в квартире».
Таким образом, суд применил кадастровую стоимость в качестве универсального денежного эквивалента объекта недвижимости, который наряду с рыночной стоимостью способен служить базой для определения размера денежной компенсации за принудительно изымаемый актив. При этом суд исходил из того, что применение кадастровой стоимости носит субсидиарный характер, то есть она применяется, если не доказана рыночная стоимость недвижимости - тот самый «иной размер стоимости», о котором говорил суд.
Одновременно в подобных делах суды также начинают признавать свойство ревизионности кадастровой стоимости, при котором существенное расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной, не объясненное экспертом, установившим рыночную стоимость, является поводом отвергнуть заключение о рыночной стоимости в качестве необоснованного (см. напр. определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 01.09.2020 по делу N 88-18035/2020). Подробнее о ревизионности кадастровой стоимости – см. Столкновение кадастровой стоимости и рыночной в делах, не связанных с оспариванием (YouTube канал ЦРКС).
В этой связи общую модель субсидиарного применения кадастровой стоимости, обладающей свойством ревизионности, в делах, не связанных с оспариванием, можно описать в следующих тезисах:
- Если стороны не ходатайствовали о проведении оценки рыночной стоимости, то суд вправе применить кадастровую стоимость в качестве денежного эквивалента объекта недвижимости для определения денежной компенсации, начальной продажной цены на торгах, неравноценности встречного исполнения в банкротстве и т.д.
- Если проведена оценка рыночной стоимости, результат которой существенно отличается от кадастровой стоимости, то эксперт обязан объяснить это отличие, например, приведя те индивидуальные характеристики, которые были проигнорированы при определении кадастровой стоимости. Если расхождение не объяснено экспертом, то суд может отвергнуть заключение в качестве необоснованного и применить кадастровую стоимость (см. п. 1), либо назначить повторную экспертизу).
- Если расхождение между рыночной стоимостью и кадастровой несущественное, либо существенное, но обосновано экспертом, то рыночная стоимость имеет приоритет перед кадастровой при решении вопроса об установлении денежного эквивалента актива.