Центральный телеграф г. Москвы (далее – Телеграф) обратился в суд с требованием об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в связи с использованием недостоверных сведений в ходе кадастровой оценки. Общество указало, что участок был ошибочно отнесен к 6-ой оценочной группе «объекты, предназначенные для размещения административных и офисных зданий». В действительности на участке размещены объекты связи, поэтому он должен быть отнесен к 10-ой оценочной группе «объекты социальной инфраструктуры».
Бюджетное учреждение указало, что участок был отнесен к 6-ой оценочной группе на основании акта обследования, составленного в ходе формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих обложению по кадастровой стоимости. В соответствии с данным актом здание на земельном участке используется для размещения офисов и торговых объектов.
На данном основании суды первой и апелляционной инстанции отказали в удовлетворении требований. Однако с ними не согласился 2-ой кассационный суд, который указал, что
«При принятии соответствующего акта в качестве доказательства, суд должен проверить его на соответствие указанному Порядку… [Однако суды] оценку ему не дали, в частности, не проверили его на предмет установления того, исследовалось ли фактическое назначение помещений внутри здания с тем, чтобы достоверно определить фактическое использование более 20% здания под названные цели, что свидетельствует о нарушении нижестоящими судами норм процессуального права».
Данная позиция кассационного суда опирается на два важных тезиса.
1. Если кадастровая стоимость определена на основании недостоверных сведений об объекте, то она должна быть исправлена, независимо от того, обоснованно или необоснованно бюджетное учреждение полагалось на эти недостоверные сведения.
В данном деле на момент определения кадастровой стоимости внесение соответствующего здания на участке в перечень объектов, подлежащих обложения по кадастровой стоимости, не было оспорено и признано незаконным. В этой связи бюджетное учреждение вполне обосновано (с учетом ограничений методов массовой оценки) полагалось на результаты обследования здания. Тем не менее, если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что фактически здание используется не для размещения офисов, а как объект связи, то кадастровая стоимость участка под зданием должна быть исправлена в порядке главы 25 КАС РФ или ст. 21 Закона о кадастровой оценке.
В этой связи совершенно несостоятельна позиция некоторых бюджетных учреждений и отдельных судей, которые полагают, что в подобной ситуации, когда бюджетное учреждение обоснованно полагалось на достоверность сведений об объекте, которые в итоге оказались недостоверны, правообладатель вправе требовать лишь установления рыночной стоимости, но не исправления кадастровой по мотиву использования недостоверных сведений.
2. В ходе оспаривания кадастровой стоимости суд обязан проверить законность и обоснованность акта обследования, на основании которого здание на земельном участке включено в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, даже если само включение в перечень еще не было эффективно оспорено заинтересованным лицом.
Неприменение административного акта, противоречащего требованиям законодательства, является одним способов защиты нарушенных прав частных лиц (п. 3 ст. 5 Федерального конституционного закона «О судебной системе РФ»). Поэтому суд вправе прийти к выводу о необоснованности признания соответствующего объекта недвижимости офисным или торговым центром в ходе оспаривания кадастровой стоимости, даже если включение объекта в перечень не признано незаконным.
Следует заметить, что текущий подход судебной практики в основном противоположный, когда речь идет об оспаривании кадастровой стоимости самих зданий, включенных в перечень. Как правило, суды рассматривают неоспоренное включение в перечень в качестве достаточного основания для признания достоверным отнесения здания к торговым или офисным объектам в ходе определения кадастровой стоимости