В постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2020 по делу № А56-52961/2019 земельный участок «претендовал» на попадание в три оценочные категории. Выбор судом оценочной категории-«победителя» оказался довольно неожиданным.
Обстоятельства дела развивались следующим образом.
1. Кадастровая стоимость участка была определена ГБУ на основе его отнесения к оценочной группе «земельные участки, используемые для размещения объектов инженерной инфраструктуры».
2. Заявитель полагал, что ГБУ допустило ошибку и земельный участок должен быть отнесен к оценочной группе «земельный участок сельскохозяйственного использования». Вид разрешенного использования участка согласно ЕГРН – «для сельскохозяйственного использования». По данному назначению он фактически и использовался заявителем для выращивания на нем многолетних трав в целях последующей заготовки сена и иной сельхозпродукции.
3. ГБУ признало свою ошибку, но не полностью. ГБУ согласилось с тем, что участок был отнесен не в ту оценочную категорию. Однако правильной оценочной категории является не та, которая указана заявителем (для сельскохозяйственного использования) – а иная – «земельные участки охраняемых природных территорий и объектов благоустройства». ГБУ указало, что такое решение учитывает будущее использование земельного участка на основе перспектив развития зон, определенных документами территориального планирования.
4. Несмотря на то, что отнесение участка к данной оценочной категории привело к снижению кадастровой стоимости участка с 44 миллионов до 53 тысяч руб., такой «компромисс» не удовлетворил заявителя, предъявившего требование в суд.
Позиция суда
Суд согласился с позицией ГБУ. В основу решения суда были положены следующие аргументы:
a) ГБУ правомерно отнесло участок к оценочной категории земельные участки охраняемых природных территорий и объектов благоустройства.
В основании данного решения лежит то обстоятельство, что еще в 2007 году был утвержден проект планировки и проект межевания производственной зоны «Шушары-2», согласно которому указанный участок, примыкающий к ТЭЦ, предполагается использовать под территорию зеленых насаждений общего пользования. Суд также отметил, что в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке выделение ценовых зон осуществляется с учетом перспектив их развития (будущей застройки) (п. 6.8.2);
b) заявитель не пояснил суду, в чем именно он усматривает нарушение своих прав с учетом того, что в связи с отнесением участка к категории «земельные участки охраняемых природных территорий и объектов благоустройства» его кадастровая стоимость уменьшилась и составила всего 53 тысячи руб.
Анализ позиции суда
Аргумент суда о необходимости учитывать перспективы развития территории действительно имеет нормативное основание (положение Методических указаний) и логически объясним тем, что кадастровая стоимость утверждается на несколько лет. В то же время попытка Методических указаний сделать институт кадастровой оценки более гибким сталкивается в данном деле с формализмом, обесценивающим заложенную в указаниях идею. Заглядывает в будущее суд со ссылкой на проект планировки 2007 года. То обстоятельство, что заложенное в проекте «будущее» до сих пор не наступило, является основанием для того, чтобы при определении кадастровой стоимости ориентироваться на фактическое использование участка, а не практически несбыточное будущее.
Нельзя согласиться и с тем, что снижение кадастровой стоимости в результате исправления ошибки приводит к тому, что права заявителя не могут быть признаны нарушенными. Интерес заявителя состоит не в минимизации кадастровой стоимости, а в ее правильном определении. Несмотря на то, что фактически суды часто сталкиваются именно с интересом первого рода (минимизация кадастровой стоимости), вменять такой интерес всем заявителям и, тем более, строить на этом тезисе правовую аргументацию суды не должны. В то же время интерес заявителя в данном деле действительно не до конца ясен.