Управление нормативно-правового регулирования в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии рассмотрело письмо [удалено] и сообщает.
По первому пункту
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетное учреждение), в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Форма заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости), а также требования к его заполнению (далее – Требования) утверждены приказом Росреестра от 6 августа2020 г.
№ П/0287 (далее– приказ № П/0287).
В этой связи, в случае несоответствия заявления об установлении рыночной стоимости нормам, установленным статьей22.1 Федерального закона № 237-ФЗ,в том числе формы такого заявления, либо несоблюдения требований к его заполнению, предусмотренных приказом № П/0287,бюджетным учреждением может быть принято решение об отказе в принятии соответствующего заявления к рассмотрению.
По второму пункту
В соответствии с пунктом 4 Требований, заявление об установлении рыночной стоимости составляется:
- на бумажном носителе, каждый лист которого заверяется собственноручной подписью заявителя или его представителя;
- в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя или его представителя.
Необходимо отметить, что подраздел «Согласие на обработку персональных данных» является неотъемлемой частью формы заявления об установлении рыночной стоимости.
Таким образом, в случае подачи заявления об установлении рыночной стоимости, подписанного не в соответствии с пунктом 4 Требований, а также в случае, если в указанном заявлении не заполнены подлежащие обязательному заполнению разделы (подразделы), в отношении такого заявления бюджетным учреждением может быть принято решение об отказе в принятии его к рассмотрению.
Вместе с тем, при подаче заявления об установлении рыночной стоимости к такому заявлению прилагается документ, удостоверяющий полномочия представителя заявителя на подачу соответствующего заявления.
В случае если представитель заявителя не имеет достаточных полномочий, бюджетное учреждение не рассматривает поданное заявление об установлении рыночной стоимости.
Следует отметить, что полномочия бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации, по рассмотрению заявлений об установлении рыночной стоимости распространяются исключительно на объекты недвижимости, расположенные на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Таким образом, если заявление об установлении рыночной стоимости подано в отношении объекта недвижимости, расположенного на территории другого субъекта Российской Федерации, такое заявление не рассматривается бюджетным учреждением.
В случае подачи заявления об установлении рыночной стоимости лицом, признанным судом недееспособным, такое заявление также не рассматривается бюджетным учреждением.
Лица, которые вправе совершать действия в интересах лица, признанного недееспособным, установлены статьей 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По третьему пункту
Частью 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
- об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
- об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).
Необходимо отметить, что решение об отказе в установлении рыночной стоимости может быть принято бюджетным учреждением исключительно в отношении заявления об установлении рыночной стоимости, принятого к рассмотрению.
Вместе с тем, исходя из требований части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, заявление об установлении рыночной стоимости, поданное ненадлежащим лицом, не может быть рассмотрено бюджетным учреждением.
По четвертому пункту
В соответствии с частью 14 статьи 22.1 Федерального закона№ 237-ФЗ, в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением.
Направление копии решения ,принятого в отношении заявления об установлении рыночной стоимости, в адрес заявителя, подавшего такое заявление, Федеральным законом № 237-ФЗ не предусмотрено.
В целях обеспечения реализации прав заявителя, в том числе на оспаривание решения бюджетного учреждения в соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ,Росреестром рассматривается вопрос внесения изменений в Федеральный закон № 237-ФЗв части направления заявителю копии решения, принятого в отношении заявления об установлении рыночной стоимости.
По пятому пункту
Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона№ 237-ФЗ, заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.
Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не установлено ограничений на подачу заявления об установлении рыночной стоимости исключительно в отношении актуальной кадастровой стоимости.
Таким образом, архивная кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости.
По шестому пункту
Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Производство по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, регулируется главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).
Необходимо отметить, что для целей установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, датой, по состоянию на которую проводится рыночная оценка объекта недвижимости, является дата определения актуальной рыночной стоимости объекта оценки, соответствующей происходящим на рынке недвижимости изменениям, которая указана в приложенном к заявлению об установлении рыночной стоимости отчете об оценке, определенная не позднее шести месяцев до даты подачи указанного заявления.
Также сообщаем, что в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон
№ 269-ФЗ), до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
В течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее – решение).
С 1 января 2023 г. либо со дня, указанного в решении, в субъектах Российской Федерации:
- не применяются положения статьи22 Федерального закона № 237-ФЗ;
- рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не осуществляется.
Таким образом, в случае перехода субъекта Российской Федерации к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с главой 25 КАС РФ не осуществляется.
По седьмому пункту
Федеральным законом № 237-ФЗ предусмотрены механизмы, направленные на предупреждение и исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, на этапе составления отчета об итогах государственной кадастровой оценки (далее – отчет), а также после утверждения результатов определения кадастровой стоимости.
В частности, частью 13 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ установлена возможность представления любыми лицами замечаний к проекту отчета, связанных с определением кадастровой стоимости (далее – замечания).
Вместе с тем, в соответствии со статьями 20 и 21 Федерального закона
№ 237-ФЗ,бюджетное учреждение осуществляет рассмотрение обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости (далее – обращения о предоставлении разъяснений), а также заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (далее– заявления об исправлении ошибок).
В случае выявления ошибок на основании поступивших замечаний, обращений о предоставлении разъяснений, заявлений об исправлении ошибок бюджетное учреждение обязано исправить соответствующие ошибки и пересчитать кадастровую стоимость объектов недвижимости.
Согласно части 13 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ, ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:
- неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);
- использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.
Таким образом, Федеральным законом № 237-ФЗ предусмотрена возможность приведения кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствие с уровнем рыночных цен на дату определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки.
В случае изменения состояния (характеристик) объекта недвижимости, существенно повлиявшего на его кадастровую стоимость, правообладатель соответствующего объекта недвижимости вправе установить его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, на текущую дату.
Также сообщаем, что затронутый в седьмом пункте обращения вопрос не может быть разрешен путем внесения изменений в законодательство Российской Федерации, регулирующее проведение государственной кадастровой оценки, и требует внесения соответствующих изменений в законодательство о налогах и сборах.
Начальник Управления нормативно-правового регулирования в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии Э.У. Галишин