Экспертами Юридического факультета СПбГУ В.А. Савиных и Н.П. Бариновым был проведен мониторинг судебной практики по вопросу оценки достоверности отчетов об оценке по делам об оспаривании кадастровой стоимости. В ходе мониторинга были проанализированы 727 судебных актов, вынесенных судами 62 субъектов РФ за период с 2017 по 2019 годы, опубликована таблица исходных данных с анализом каждого из судебных актов по 14 параметрам.
По итогам мониторинга было сделано несколько ключевых выводов.
Результаты статистического анализа
1. Среднее снижение кадастровой стоимости в результате оспаривания составило 55%. В отношении 60% объектов недвижимости кадастровая стоимости была снижена более чем на 50%, что свидетельствует о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости.
С учетом этого процедура оспаривания кадастровой стоимости по своему правовому значению преимущественно служит не целям уточнения достоверно определенной кадастровой стоимости для придания ей большей экономической обоснованности, но целям исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости и восстановления нарушенных прав истцов.
2. Если учитывать все дела, в рамках которых судом был разрешен вопрос о соответствии отчета установленным требованиям, то в 62% дел была констатирована достоверность отчета об оценке, а в 32% дел – недостоверность. Если принимать во внимание только дела, в ходе которых отчет об оценке проверялся на предмет соответствия установленным требованиям судебным экспертом, то в 32% дел была констатирована достоверность отчета об оценке, а в 68% дел – недостоверность. Подобная статистика свидетельствует о кризисе качества услуг по оценке рыночной стоимости, который требует принятия скорейших адекватных мер как со стороны самого оценочного сообщества, в первую очередь саморегулируемых организаций оценщиков, так и со стороны законодателя.
3. В 29% судебных актов кадастровая стоимость была приведена в соответствие с рыночной, определенной на основании досудебных отчетов об оценке. В 55% дел, где судом была назначена экспертиза, результаты оценки, указанные в досудебном отчете и заключении эксперта, отличались менее, чем на 10%, что свидетельствует об экономической обоснованности[1] значения рыночной стоимости, определенной оценщиком.
Таким образом, вопреки распространенному мнению, суды нередко доверяют результатам оценки, выполненной независимыми оценщиками. При этом основания для такого доверия можно увидеть скорее в экономической обоснованности данных результатов, нежели в их процедурной достоверности с учетом статистики, приведенной в п. 2.
Примечания
[1] Экономическая обоснованность рыночной стоимости состоит в попадании результата оценки в интервал неопределенности рыночной стоимости, образуемый всеми потенциальными процедурно достоверными значениями рыночной стоимости.
Проблема функции суда по делам об оспаривании кадастровой стоимости
1. В судебной практике можно выделить два подхода к пониманию функции суда по делам об оспаривании кадастровой стоимости.
1.1. В рамках первого подхода функция суда состоит в разрешении спора о достоверности установленной рыночной стоимости. В соответствии с данным подходом досудебный отчет об оценке обладает приоритетом перед прочими доказательствами рыночной стоимости. Поэтому если суд установит, что отчет соответствует установленным требованиям, то он будет обязан установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, предусмотренной данным отчетом. Поскольку истец определяет, какой отчет приобщить к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости, то именно ему принадлежит право выбрать процедурно достоверную рыночную стоимость в границах интервала неопределенности для целей пересмотра кадастровой стоимости.
Указанный подход находит свое проявление в тех делах, где судами назначается экспертиза с двумя вопросами: соответствует ли досудебный отчет об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, и если не соответствует, то какова рыночная стоимость объекта оценки.
1.1.1. Если допущенные оценщиком нарушения при проведении оценки не повлияли на результат оценки, то, по общему правилу, они не приводят к недостоверности данного результата. Поэтому в целях проверки досудебного отчета судам следует ставить перед экспертом не вопрос о соответствии отчета установленным требованиям или наличии в нем, нарушений, но вопрос о том, является ли достоверным в смысле ст. 12 Закона об ОД значение рыночной стоимости, установленное в отчете об оценке.
1.2. В рамках второго подхода функция суда состоит в установлении рыночной стоимости на основании имеющихся в материалах дела квалифицированных мнений о её значении. В соответствии с данным подходом досудебный отчет уже не обладает приоритетом, и суд вправе предпочесть заключение судебной экспертизы отчету об оценке даже в случае процедурной достоверности последнего, на основании того, что расчет рыночной стоимости, проведенный экспертом, представляется суду более убедительным. Право выбрать процедурно достоверную рыночную стоимость в границах интервала неопределенности для целей пересмотра кадастровой стоимости принадлежит уже не истцу, а суду.
Указанный подход находит свое проявление в тех делах, где судами назначается экспертиза с одним вопросом: какова рыночная стоимость объекта недвижимости.
1.2.1. В той мере, в которой суды при установлении рыночной стоимости делают выбор между отчетом об оценке и заключением эксперта в пользу последнего, не аргументируя этот выбор, но придерживаясь его в 99,7% случаев, исходя из имманентных отличий судебной экспертизы и отчета об оценке (выбор оценщика истцом и назначение эксперта судом), можно утверждать нарушение судами требования о непридании доказательствам заранее установленной силы (ч. 2 ст. 84 КАС РФ).
2. Второй подход приводит к нарушению принципа разделения властей (ст. 10 Конституции РФ), поскольку предоставление именно суду права выбора рыночной стоимости в границах интервала неопределенности опирается на представление о том суд своей деятельностью должен иметь возможность компенсировать недостатки правового регулирования, сосредоточенного в федеральных стандартах оценки, которые допускают получение процедурно достоверных, но «несправедливых» значений рыночной стоимости.
Проблема свободы профессионального усмотрения оценщика
1. Оценщик, как профессиональный субъект, обладает определенной степенью свободы усмотрения при применении требований ФСО к оценке конкретных объектов недвижимости при условии должного обоснования собственных решений.
2. Эксперт при проверке отчета об оценке на предмет соответствия установленным требованиям законодательства не вправе вмешиваться в свободу профессионального усмотрения оценщика.
3. В судебной практике встречается множество примеров игнорирования свободы профессионального усмотрения оценщиков, когда эксперт называет нарушением те действия (бездействие) оценщика, которые находятся в пределах вариативности, допускаемой требованиями ФСО, но противоречат профессиональному мнению самого эксперта.
4. Указанная проблема провоцирует возможность признания недостоверным практически любого отчета об оценке, что приводит к неопределенности правового положения заказчиков оценки, поскольку они не могут полагаться на установленную оценщиком рыночную стоимость, и требует определения границ свободы профессионального усмотрения, в первую очередь с помощью принятия методических рекомендаций, одобряемых Советом по оценочной деятельности. Иные предложения по защите свободы профессионального усмотрения при оценке рыночной стоимости описаны в разделе 3.1.
5. Как правило, в заключениях экспертов указания на псевдонарушения оценщиков идут бок обок с описанием действительных нарушений требований законодательства. В этой связи исключение псевдонарушений из текста экспертных заключений в большинстве случаев не изменит итогового вывода о недостоверности досудебного отчета об оценке. Поэтому высокая доля недостоверных отчетов об оценке, выявленная по результатам статистического анализа, не может быть объяснена игнорированием свободы профессионального усмотрения оценщиков со стороны судебных экспертов
6. Большинство судебных актов, вынесенных с учетом проверки экспертом досудебного отчета об оценке и содержащих вывод о несоответствии отчета установленным требованиям, не содержат какого-либо описания допущенных оценщиком нарушений. Такой подход судов следует признать незаконным (ч. 8 ст 84 КАС РФ, ст. 8 Закона о СЭД) и нуждающимся в изменении.