Все материалы | Центр развития кадастровой стоимости

Обложение неторговых помещений как торговых конституционно в силу эффекта концентрации доходности

2021-06-30 15:07 Новости
Двухэтажное здание разделено на два помещения. Гражданке Романовой принадлежало помещение, занимающее 66% от площади здания. Собственник второго помещения осуществлял в нем торговую деятельность. На этом основании здание было включено в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, поскольку площадь объекта, используемая для осуществления торговли, превышала 20% (составляла 34%).

Романова обратилась в Конституционный суд РФ с жалобой на положения пп. 2 п. 4 статьи 378.2 НК РФ, которые ставят размер обязательства по уплате налога на имущество физических лиц в зависимость от того, как другой собственник использует находящееся в том же здании другое нежилое помещение и не учитывают фактическое использование и предназначение помещения, принадлежащего самому налогоплательщику.

Конституционный суд РФ отказал в принятии жалобы. Свое решение КС РФ обосновал тем, что помещения в торговых центрах, даже если они не используются для торговли, все равно имеют более высокую потенциальную доходность и стоимость, и потому могут облагаться повышенным размером налога.
«В обычной деловой обстановке офисно-торговую недвижимость с высокой вероятностью можно использовать как доходный объект, особенно в местах ее концентрации - в административно-деловых и (или) торговых центрах (комплексах). Эта возможность объективно образует предпосылку относительно высокой стоимости такого имущества в сравнении с другими видами недвижимости и учитывается в основаниях законодательных решений, касающихся повышенного налогообложения таких помещений, даже когда их используют по иному назначению, чем торговля и размещение (сдача в аренду) офисов, поскольку они входят в состав соответствующих центров (комплексов), концентрирующих потенциально доходную недвижимость».
По существу положения ст. 378.2 НК РФ являют собой пример регулятивного эффекта налогообложения, «наказывающего» за неэффективное использование недвижимости и подталкивающего собственников помещений в торговых центрах к перепрофилированию их в торговые. Тем самым создаются стимулы для максимальной концентрации торговой недвижимости. Если 20% помещений в здании стали торговыми, то здание попадает в региональный перечень, и собственники оставшихся 80% возросшим бременем налогом автоматически подталкиваются в тому, чтобы использовать свои помещения для торговли или продать их более эффективным собственникам. Поэтому сам подход ст. 378.2 НК РФ, в соответствии с которым облагаться как торговые будут и те помещения, которые фактически используются по иному назначению, можно признать обоснованным.

В то же время, насколько можно говорить об эффекте концентрации доходности, характерном для торговых центров, если перед нами небольшое здание из двух помещений, одно из которых коммерческое? Если собственник садового (нежилого) дома площадью 100 кв. м открывает у себя в подсобке площадью 20 кв. м ларек, то возникает эффект концентрации доходности? Или же наличие эффекта концентрации не является обязательным условием для включения в перечень? Но тогда что лежит в основе повышенного налогообложения собственников неторговых помещений, соседствующих с торговыми?

Конституционный суд уклонился от разрешения этих вопросов, указав, что их «оценка в значительной мере касалась бы законодательной целесообразности в рамках экономической и фискальной политики государства», что не относится к компетенции КС РФ. В то же время их разрешение необходимо для выстраивания экономически обоснованного и справедливого налогообложения недвижимости. Возможно, КС РФ ответит на них в другом деле, где недостаточная дифференциация критериев отнесения здания к торговому центру, предусмотренных ст. 378.2 НК РФ, приведет к очевидно несправедливому налогообложению.

Реквизиты судебного акта: Определение Конституционного Суда РФ от 11.03.2021 N 373-О