Распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р (далее – Распоряжение 3214-р) утвержден перечень видов судебных экспертиз,...
Распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р (далее – Распоряжение 3214-р) утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями. В частности, в данный перечень попали следующие:
«Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости
Судебная строительно-техническая экспертиза
Судебная землеустроительная экспертиза».
В ходе оспаривания кадастровой стоимости в порядке ст. 22 или ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке судами назначаются экспертизы, включающие второй или оба указанных ниже вопроса:
- Соответствует ли досудебный отчет об оценке установленным требованиям законодательства об оценочной деятельности?
- Если не соответствует, то какова величина рыночной стоимости объекта недвижимости?
Таким образом, эксперту необходимо проверить, правильно ли рассчитана рыночная стоимость объекта недвижимости, и(или) если неправильно – рассчитать её самостоятельно.
Возникает вопрос - относится ли подобная экспертиза к видам судебных экспертиз, перечисленных в Распоряжении 3214-р? Входит ли определение стоимости недвижимости в задачи строительно-технической и землеустроительной экспертизы?
Пояснительная записка к проекту Распоряжения 3214-р[1], а также ответы на предложения, поступившие в рамках общественного обсуждения проекта Распоряжения 3214-р[2], не оставляют сомнений в том, что по мысли разработчиков данного акта экспертиза, назначаемая судом при оспаривании кадастровой стоимости, относится к экспертизам, которые могут быть проведены только в государственных судебно-экспертных учреждениях.
Однако итоговый текст нормативного правового акта, который и будет применяться судами, далеко не всегда отражает замысел разработчиков. Поэтому разберемся с поставленными вопросами, исходя из итогового содержания Распоряжения 3214-р.
1. Приказ Минюста РФ № 237
В Федеральном законе от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» отсутствует классификация видов судебных экспертиз по их предметной области. Подобную классификацию можно найти в Приказе Минюста России от 27.12.2012 N 237 (далее также Приказ № 237), в соответствии с которым, в частности, выделяются такие виды экспертиз как:
- Строительно-техническая экспертиза - исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости.
- Землеустроительная экспертиза - исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности.
Таким образом, в соответствии с данным приказом строительно-техническая экспертиза включает в себя такое исследование строительных объектов, которое осуществляется с целью определения их стоимости.
В то же время описание землеустроительной экспертизы, приведенное в приказе №237, не включает указания на то, что исследование может проводиться в целях определения стоимости. При этом следует подчеркнуть, что в прочих случаях потенциальный стоимостной аспект прямо подчеркивается: в отношении автотехнической, строительно-технической, товароведческой и экологической экспертиз. Поэтому системное толкование приказа № 237 подталкивает к выводу о том, что землеустроительная экспертиза не может проводиться в целях определения стоимости.
Однако наиболее важно то, что Закон о государственной судебно-экспертной деятельности не наделяет Минюст РФ полномочиями по определению видов судебных экспертиз. Приказ № 237 принят «в целях обеспечения единого научно-методического подхода к производству судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, а также повышения оперативности реагирования на потребности современного судопроизводства в использовании специальных знаний». Таким образом, по своей предметной области Приказ № 237 регулирует проведение экспертиз только в судебно-экспертных учреждениях Минюста РФ: региональных центрах судебной экспертизы, судебно-экспертных лабораториях и Российском федеральном центре судебной экспертизы. Однако есть и другие государственные судебно-экспертные учреждения, которые могут предусматривать иную классификацию экспертиз.
Например, Приказом МВД России от 29.06.2005 N 511 установлен перечень видов экспертиз, проводимых в экспертно-криминалистических подразделениях органов внутренних дел, в соответствии с которым предмет строительно-технической экспертизы определяется как «исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними» и не включают в себя стоимостной аспект.
В соответствии с информацией с сайта ГБУ «Московский исследовательский центр» определение стоимости земельного участка входит в задачи строительно-технической, а не землеустроительной экспертизы[3].
Таким образом, законодательство не позволяет сделать однозначного вывода о предмете строительно-технической и землеустроительной экспертиз и наличии в них стоимостного аспекта. Подходы, принятые в рамках конкретных государственных судебно-экспертных учреждений, по-разному определяют предмет этих экспертиз. Как правило, в государственных судебно-экспертных учреждениях оценочные экспертизы не выделяются в качестве самостоятельного вида экспертиз.
2. Судебная практика
Выявленная неопределенность законодательства по вопросу соотношения строительно-технической, землеустроительной и стоимостной экспертиз находит свое отражение и в противоречивой практике судов.
В одних случаях суды прямо признают, что землеустроительная и строительно-техническая экспертизы могут проводиться в целях установления рыночной стоимости[4].
В других обособляют землеустроительную и строительно-техническую экспертизу, с одной стороны, от оценочной экспертизы - с другой, подчеркивая комплексный характер судебной экспертизы, включающей оба вида исследования[5]. Напомним, что в соответствии со ст. 23 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности под комплексной экспертизой понимается комиссионная экспертиза, проводимая экспертами разных специальностей.
В третьих суды подчеркивают различие между оценочной экспертизой и строительно-технической с землеустроительной, отмечая, что «судебная оценочная экспертиза - это особый вид экспертной деятельности, целью которого является определение стоимости различных объектов в денежном выражении»[6].
Таким образом и судебная практика по-разному решает вопрос о соотношении оценочной экспертизы со строительно-технической и землеустроительной.
3. Вид экспертизы – это отражение специальности
В силу ст. 8 Закона о государственной судебно-экспертной деятельности эксперт может провести исследование только в пределах своей специальности. Разделение экспертиз на виды является отражением различных специальностей, которыми должен обладать эксперт для проведения экспертизы соответствующего вида, что находит свое выражение и в Приказе № 237, которым утвержден не только перечень видов экспертиз, но и соответствующий ему перечень экспертных специальностей. Виды экспертиз определяют границы тех экспертных исследований, которые может осуществлять эксперт, обладая соответствующей специальностью. В этой связи определение вида экспертизы является важной задачей для суда, поскольку от её решения зависит специальность эксперта, которой он должен обладать для проведения экспертизы.
Зададимся вопросом: возможно ли проведение судебных оценочных экспертиз лицами, которые не обладают специальными познаниями в сфере исследования строительных объектов и землеустройства? Безусловно. Законодательство об оценочной деятельности не предъявляет требование о наличии подобных знаний к субъектам оценочной деятельности. И суды при назначении экспертиз в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости не указывают на необходимость обладания экспертами подобными познаниями.
Однако нельзя признать землеустроительной или строительно-технической ту экспертизу, для проведения которой не требуется обладать специальными познаниями в сфере землеустройства и исследования строительных объектов соответственно. Исходя из этого можно выдвинуть предположение, что оценочные экспертизы являются самостоятельным видом экспертных исследований.
Само объединение оценочной экспертизы со строительно-технической в приказе № 237 не исключает самостоятельного характера первой и может быть обусловлено целями организации внутренней работы судебно-экспертных учреждений при Минюсте РФ[7].
4. Значение формулировки «экспертизы по определению рыночной стоимости объектов»
Подчеркнем, что в Распоряжении 3214-р указание конкретных видов экспертиз предваряется их общим описанием: «Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости».
С одной стороны, это положение может быть истолковано как прямо указывающее на то, что строительно-техническая и землеустроительная экспертизы могут иметь своим предметом определение рыночной стоимости. С другой, Распоряжение 3214-р по своему значению лишь перечисляет виды экспертиз, подведомственные государственным учреждениям, но не определяет предмет этих экспертиз. Поэтому, если землеустроительная экспертиза не охватывает собой определение стоимости земельного участка, то её отнесение к числу «экспертиз по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества» может свидетельствовать о неточности Распоряжения 3214-р, но не об изменении предмета землеустроительной экспертизы данным актом.
При этом нельзя исключать и того, что в конкретном деле определение рыночной стоимости потребует наличия у эксперта познаний не только в области оценки, но и, например, в сфере землеустройства или исследования строительных объектов, что потребует назначения комплексной экспертизы. Примером может служить задача определения рыночной стоимости земельного участка, границы которого не установлены в ЕГРН. С учетом Распоряжения 3214-р такая экспертиза может быть проведена только в государственном учреждении. Однако в иных случаях, когда определение рыночной стоимости не требует специальных познаний в исследовании строительных объектов и объектов землеустройства, проведение оценочной экспертизы может быть поручено частному эксперту-оценщику, поскольку такая экспертиза не может квалифицироваться в качестве строительно-технической или землеустроительной.
Также заметим, что формулировка «экспертизы по определению рыночной стоимости», закрепленная в Распоряжении 3214-р, свидетельствует о том, что данный акт не распространяется на экспертизы, предметом которых выступает проверка отчета об оценке на предмет соблюдения установленных требований.
Заключение
С учетом изложенного совершенно очевидно, что намерения разработчиков проекта Распоряжения 3214-р состояли в том, чтобы оценочная экспертиза по делам об оспаривании кадастровой стоимости была подведомственна исключительно государственным учреждениям. В то же время итоговое содержание Распоряжения 3214-р оставляет для судов открытой возможность истолкования данного акта, как касающегося лишь частных случаев, когда определение рыночной стоимости по тем или иным причинам сопряжено с необходимостью проведения строительно-технического или землеустроительного исследования.
Центр развития кадастровой стоимости оказывает специализированные юридические услуги по подготовке правовых заключений, связанных с проблемами кадастровой оценки. По вопросам сотрудничества напишите на электронную почту info@crkads.ru или позвоните по телефону 8 (812) 629-11-23.
[1] «Обеспечение производства указанных судебных экспертиз исключительно государственными судебно-экспертными организациями позволит решить проблему, связанную с недобросовестностью негосударственных судебных экспертов при производстве судебных экспертиз по делам, связанным с установлением кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и земельных участков».
[4] Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2020 N 310-ЭС20-10036 по делу N А83-17413/2018 – «…с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, об установлении рыночной стоимости права пользования (аренды) нежилого помещения».
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.12.2020 N 88-26719/2020 – «…на разрешение экспертов по производству строительно-технической и землеустроительной экспертизы поставлены следующие вопросы: Какова рыночная стоимость квартиры расположенной по адресу: <адрес> и земельного участка расположенного по адресу: <адрес>?».
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.07.2021 N 77-2466/2021 – «…показания указанных лиц согласуются между собой и объективно подтверждаются письменными доказательствами: протоколами осмотра документов, обыска; заключениями землеустроительных экспертиз NN о рыночной стоимости земельных участков».
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.06.2015 N Ф05-7109/2015 по делу N А41-21940/14 – «…определением Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2014 года по настоящему делу назначена землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ООО "Экспертно-Юридический центр "Фемида", согласно заключению которого рыночная стоимость данных земельных участков значительно ниже кадастровой стоимости».
[5] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.06.2020 N Ф09-1066/20 по делу N А50-22082/2018 – «…по ходатайству истца назначена комплексная (землеустроительная и оценочная) судебная экспертиза».
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2019 N Ф06-21471/2013 по делу N А72-1828/2013 – «…по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза и судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества».
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.01.2020 N Ф05-23791/2019 по делу N А40-68944/2018 – «…расчета рыночной стоимости аренды земельного участка, установленного комплексной судебной землеустроительной и оценочной экспертизой».
Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22.09.2020 по делу N 88-17939/2020 – «согласно заключению комплексной оценочной и землеустроительной судебной экспертизы от 23.11.2016, проведенной в рамках уголовного дела N, установлена рыночная стоимость земельного участка…».
[6] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.12.2017 N Ф05-18698/2017 по делу N А41-68467/2015
[7] Более того, подобное объединение принципиально не снимает с государственных экспертов необходимости обладания специальными познания в области оценки стоимости.
