При изменении сведений ЕГРН, влияющих на кадастровую стоимость объекта недвижимости, эта кадастровая стоимость пересчитывается бюджетным учреждением на основании ст. 16 Закона о кадастровой оценке. При этом определение новой кадастровой стоимости осуществляется на основании модели массовой оценки, построенной бюджетным учреждение в ходе последнего тура кадастровой оценки.
В этой связи, если ранее кадастровая стоимость объекта была оспорена и приведена в соответствие с рыночной, то при изменении сведений ЕГРН результаты оспаривания фактически аннулируются. А правообладатели вынуждаются к повторному обращению в комиссию, суд или бюджетное учреждение.
Чтобы снизить эффект аннуляции необходимо изменить порядок определения кадастровой стоимости по ст. 16 Закона о ГКО, однако при этом учесть имеющие ресурсы ГБУ и ограничения методов массовой оценки.
Возможным решением может стать следующая формула расчета нового значения кадастровой стоимости:
КС = РС * Кизм, где Кизм=КС2/КС1
КС – кадастровая стоимость, определяемая в связи с изменением сведений об объекте недвижимости
РС – кадастровая стоимость, приведенная в соответствие с рыночной, которая указана в ЕГРН на момент внесения изменений в сведения об объекте недвижимости
КС2 – кадастровая стоимость, определяемая исходя из модели массовой оценки с учетом измененных сведений об объекте недвижимости.
КС1 – кадастровая стоимость определенная исходя из модели массовой оценки до изменения сведений об объекте недвижимости.
Кизм - коэффициент изменения, который отражает степень влияния произошедших изменений на значение кадастровой стоимости и выражается в формуле КС2/КС1.
При действующих методических указаниях о кадастровой оценке (МУКО) в случае изменения сведений ЕГРН об объекте недвижимости, чья кадастровая стоимость ранее была оспорена, РС заменяется на КС2. То есть, по существу, Кизм применяется к КС1 (КС = КС1 * Кизм = КС1 * КС2/КС1 = КС2).
Предложение основывается на том, что РС всегда является более точным значением кадастровой стоимости по сравнению с КС1, поскольку определен при индивидуальной оценке объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, которые могли быть проигнорированы при проведении массовой оценки. Поэтому для расчета нового значения кадастровой стоимости в случае изменения сведений об объекте недвижимости более правильно применять Кизм не к КС1, а к РС.
Подобный порядок расчета:
-
Обеспечивает большую точность кадастровой стоимости в случае изменения сведений ЕГРН об объекте недвижимости.
-
Обеспечивает реализацию ч. 5 ст. 12 Закона о кадастровой оценке, в силу которой бюджетные учреждения должны учитывать результаты установления рыночной стоимости объектов.
-
Не требует от бюджетных учреждений дополнительных усилий для расчета кадастровой стоимости при изменении сведений ЕГРН об объекте недвижимости.
Этот порядок, безусловно, не является панацеей и не исключено получение экономически необоснованного значения кадастровой стоимости в случае его применения. Но этот порядок ЧАЩЕ будет приводить к получению более точных значений кадастровой стоимости по сравнению с действующими МУКО. Поэтому в общей массе количество экономически необоснованных значений кадастровой стоимости будет значительно меньше.
Между майскими праздниками на платформе ЦРКС состоится круглый стол по проблемам применения ст. 16 Закона о кадастровой оценке. Следите за анонсами.